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土地を先に契約しようとしたとき、不動産会社から「契約から決済まで、だいたい1〜2か月程度です」と言われて、少し慌てた、という声を聞くことがあります。
決済とは、土地の代金を支払い、名義を移す手続きのことです。この期間の短さが、間取りや住宅会社選びのスケジュールにそのまま影響してくることがあるようです。この記事では、決済までの期間と、資金計画の関係について整理してみます。
提案内容（間取りプラン・資金計画・カタログ）は会社によって異なります。
まずは、土地の決済がいつ来るのかを知っておきましょう
土地の売買契約を結ぶと、そこから決済（代金の支払いと引き渡し）までの期間が決まります。不動産会社が扱う土地、特に建築条件のない宅地では、この期間が1〜2か月程度で設定されている取引が多いようです。建築条件付きの土地は、建物の契約期限が別に付くことが多いので、この記事では扱いません。
この期間の短さは、土地そのものの契約においては珍しいことではありません。ただ、注文住宅を検討している方にとっては、「間取りも会社もまだ決まっていないのに、決済の期日だけが先に来る」という状況になりやすい、という点は知っておいて損はなさそうです。
土地探しと間取りの順番については、こちらの記事でも触れています。
決済資金の用意の仕方で、事情が変わるようです
決済で必要になる土地の代金を、どう用意するかによって、その後の進め方が変わってきます。大きく分けると、次の3つのパターンがあるようです。
現金で用意できる場合
土地の代金を現金（自己資金）で用意できる場合は、決済のタイミングと、間取り・会社選びのスケジュールを、比較的切り離して考えやすいようです。決済を終えてから、間取りや会社をじっくり比較する、という進め方もしやすくなります。
つなぎ融資を利用する場合
住宅ローンは、通常、建物が完成してから実行される仕組みになっています。そのため、土地だけを先に決済する場合、建物の本融資が実行されるまでの間、つなぎ融資という形で、土地代金だけを先に借りる方法が使われることがあります。
つなぎ融資を利用する場合、金融機関の審査の都合上、決済までに、依頼する住宅会社や間取りの方向性が、ある程度固まっている必要が出てくることが多いようです。「土地だけ先に決めて、会社はゆっくり選ぶ」というわけにはいきにくい、ということかもしれません。
分割して実行してもらう場合（取り扱いのある金融機関のみ）
金融機関によっては、つなぎ融資という形を取らず、先に土地の所有権移転と抵当権の設定を済ませたうえで、必要な資金をそのつど実行していくという方法を扱っているところもあるようです。土地代金、着工金、中間金といった形で、必要になったタイミングごとに、売主や建築会社へ直接支払われていきます。
この方法では、つなぎ融資特有の金利負担や手数料が小さくなる場合がある、という違いがあります。一方で、先に実行された分からすでに金利の支払いが始まる、という点は変わりません。つなぎ融資と比べて有利か不利かは、実行のタイミングや金融機関の条件によって変わるため、一概には言えないようです。
すべての金融機関がこの方法に対応しているわけではないので、取り扱いがあるかどうか、早めに確認しておくとよさそうです。
依頼先や間取りを、どのくらい前倒しで考えておくとよさそうか
つなぎ融資や分割実行を使う前提で進める場合、次のようなことを、土地の契約前後から並行して進めておくと、決済までに慌てにくいようです。
- 家の広さ・部屋数・予算の枠を、大まかにでも言葉にしておく
- 候補となる土地を仮の敷地として、複数社にラフなプランを依頼しておく
- 依頼先の候補を、契約前の段階である程度絞っておく
- 金融機関への相談を、土地の契約と同じタイミングで始めておく
間取りを言葉にする順番については、こちらの記事でも扱っています。
注文住宅の間取りの決め方｜検討の初期に見ておきたい7つの順番
同じ条件で複数社にプランを依頼する方法については、こちらの記事でも紹介しています。
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資金計画は、間取りより先に相談しておいて困ることはなさそうです
間取りの打ち合わせが本格化する前に、金融機関や住宅会社に資金計画を相談しておくと、決済のタイミングで慌てる場面が減るようです。土地と建物、合わせてどのくらいの予算になりそうか、概算だけでも早めに把握しておくと、土地探しの条件にも反映しやすくなります。
金利や審査の条件は、金融機関や個別の状況によって差があります。この記事では一般的な流れの一例をご紹介していますので、具体的な金額や条件については、金融機関に直接ご確認いただくことをおすすめします。
よくあるご質問
Q. つなぎ融資には、通常の住宅ローンと別に金利がかかりますか？
A. つなぎ融資は、通常の住宅ローンとは別の扱いになることが多いようです。金利や手数料の条件は金融機関によって差があるようなので、資金計画を相談する際に、あわせて確認しておくと安心かもしれません。なお、金融機関によっては、つなぎ融資という形を取らず、所有権移転と抵当権設定のうえで資金を分割実行する方法を扱っているところもあり、その場合は金利のかかり方の仕組みが異なります。
Q. 決済までに間取りが決まっていないと、土地の契約自体ができませんか？
A. 土地の契約自体は可能なことが多いようです。ただ、つなぎ融資や分割実行を利用する場合は、決済までに依頼先や間取りの方向性がある程度固まっている必要が出てくることがあります。契約前に、必要なスケジュールを金融機関や住宅会社に確認しておくとよさそうです。
Q. 決済までの期間を、延ばしてもらうことはできますか？
A. 交渉次第では調整できる場合もあるようですが、必ずしも希望通りになるとは限りません。決済の期間があらかじめ短く設定されていることが多い、という前提で、早めに準備を進めておくほうが安心かもしれません。
Q. 資金計画の相談は、どのタイミングでするのがよいですか？
A. 土地を探し始める段階、あるいは仮のプランを依頼する段階から、並行して相談しておくと、決済のタイミングで慌てにくいようです。間取りが固まってからでは、資金計画の見直しに時間がかかる場合もあるようです。
まとめ
土地を先に契約する場合、決済までの期間が1〜2か月程度と短いことがあります。現金で用意できる場合は、比較的余裕を持って進めやすい一方、つなぎ融資を利用する場合は、決済までに依頼先や間取りの方向性を、ある程度固めておく必要が出てくるようです。金融機関によっては、所有権移転と抵当権設定のうえで資金を分割実行する方法もあり、金利負担のかかり方がつなぎ融資とは異なります。
土地の契約を考え始めた段階から、資金計画の相談と、複数社への間取り相談を並行して進めておくと、決済のタイミングで慌てにくくなりそうです。
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例：「日中は電話に出られないことが多いため、ご連絡はメールのみでお願いします。」
例：「検討し始めたばかりでゆっくり考えたいので電話は不要です。気になる場合はこちらから連絡します。」
備考欄の指定で電話が必ず止まるわけではありません。申込はご自身の判断で進めてください。
なお、資金計画・つなぎ融資に関する内容は一般的な情報の一例であり、金融商品としての助言ではありません。具体的な条件については、金融機関に直接ご確認ください。
