土地込み3,000万円で注文住宅は建つ？｜土地代から逆算して、建物にかけられる金額を出す

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「土地込みで3,000万円。この予算で、注文住宅は建つのか」。土地を探し始めた方から、いちばん多く聞く質問です。

答えは、土地代しだいで、建つ家の大きさが変わります。土地代が1,000万円なら建物本体は約1,420万円、土地代が1,500万円なら建物本体は約1,000万円。この記事では、その計算のやり方を、順番に説明します。

先に、お断りしておきます。この記事の金額は、説明用の仮の計算です。熊本の土地の相場や、特定の住宅会社の価格ではありません。仮定は、そのつど書きます。自分の場合の金額は、土地の候補と、住宅会社のプランが出てから、確かめてください。

結論：土地を決める前に、建物にかけられる金額を出す

土地込みの予算は、次の順番で考えます。

1. 総額を決める
2. 諸費用を、先に引く
3. 土地代を引く
4. 残りが、建物（本体＋付帯工事）の予算

土地を先に決めると、建物の予算は、残りしか使えません。 逆に、建物の希望を先に決めると、土地代の上限が決まります。どちらを先にするかで、家づくりのしやすさが変わります。

土地込みの予算は、4つに分かれる

土地込みの総額には、次の4つが入っています。

広告やチラシの「本体価格」は、このうちの建物本体だけです。付帯工事と諸費用は、別にかかります。この内訳は、注文住宅の総額、本体価格だけで安心していいのか｜内訳の見方を整理するでも書いています。

逆算のやり方：3,000万円の計算例

ここからは、土地込み3,000万円の計算例です。仮定は、次の3つです。

• 諸費用は、総額の10％以上を目安にします（3,000万円なら300万円）。これはあくまで目安です。ローンの借り方、保険、登記の内容で、これより増えることがあります
• 付帯工事は、建物本体の20％
• 坪単価は、70万円（建物本体÷延床面積）

この仮定で、土地代を変えて計算すると、次のようになります。

※すべて仮の計算です。万円未満は四捨五入しています。延床面積の目安は、建物本体÷坪単価70万円です。

見るべきところは、土地代が500万円上がると、建物本体が約420万円減る点です（土地代1,000万円と1,500万円の比較で、1,420万円が1,000万円になります）。土地代の差は、そのまま、建てられる家の大きさの差になります。

坪単価が変わると

坪単価は、住宅会社と仕様で変わります。建物本体が約1,420万円の場合は、次のとおりです。

• 坪単価60万円：約24坪
• 坪単価70万円：約20坪
• 坪単価80万円：約18坪

同じ予算でも、坪単価が10万円違うと、3坪ほど変わります。3坪は、収納や、ひと部屋の広さに当たります。

総額が違うと、どう変わるか

土地代を1,000万円にそろえて、総額だけを変えると、次のようになります（仮定は上と同じ）。

※すべて仮の計算です。

土地代が1,000万円のとき、2,500万円では約15坪です。家族が増える予定がある場合は、この広さでは足りません。土地込み2,500万円は、土地代を抑えないと、建物が小さくなります。

建物の予算が足りないときの、調整の順番

計算して、建物の予算が足りない場合は、次の順番で見直します。

① 土地代を見直す（エリア・広さ・形）

いちばん効くのは、土地代です。同じ市内でも、駅や学校からの距離で、坪単価が変わります。土地代は、広さと立地で大きく変わります。

② 建物の大きさを見直す

延床面積を2〜3坪減らす方法です。ただし、減らすのは、使わない部屋からです。収納や、洗濯の動線は、後悔しやすい部分なので、削りません。間取りの優先順位の決め方は、注文住宅の間取りの決め方｜検討の初期に見ておきたい7つの順番で書いています。

③ 仕様と設備を見直す

最後に、キッチンや浴室のグレード、外壁の材料を見直します。ただし、断熱や耐震など、あとから直しにくい部分は、下げない方が安心です。

削ってはいけないもの：外構

予算が足りなくなったとき、外構を「あとで考える」にする方がいます。しかし、外構は、入居後に必ずかかる費用です。あとから足りなくなって、後悔する方が多くいます。くわしくは、外構費を「あとで考える」と、予算が崩れますで書いています。

現場で聞いた声

私の担当では、土地代そのものより、子供さんの校区を最優先にしてそのエリアで土地を探し、想定より高額になった例があります。もともとの予算を見直し、借入金額を少し増やすことで、エリア、立地、建物の間取り、その他の工事もまかなえました。当初の金額から土地代金は増えましたが、共働きのご家族で、当初の借り入れに余裕があったため、借り入れを増やして希望を満たす家づくりができました。ただし、お客様の状況によっては借入額を増やせないケースもあるので、慎重に検討が必要です。

土地を決める前に、建物の概算を出してもらう

土地は、一度決めると、やり直しがききません。そのため、土地を決める前に、住宅会社に、建物の概算を出してもらうのが、いちばん安全です。

具体的には、次の3つを依頼します。

1. 希望の広さと間取りの、プラン
2. 建物の概算の見積もり
3. 土地を含めた、資金計画

土地の候補が複数あるときは、候補ごとに、建物の概算を出してもらいます。土地を決める前に、建物がいくらになるかが分かれば、土地代の上限が決まります。

土地探しと、建物の相談を同時に進めたい場合は、土地探しからプランまで依頼できるサービスがあります。

よくある質問

Q. 土地を先に買って、あとから住宅会社を決めてもいいですか？

A. できます。ただし、土地代を払ったあとで、建物の予算が足りないと分かる場合があります。土地を契約する前に、建物の概算を出してもらうのが安全です。土地の代金の支払いと、建物の工事の支払いの時期については、土地の決済スケジュールと資金計画（つなぎ融資）で書いています。

Q. 土地代の1,000万円には、仲介手数料も含みますか？

A. この記事の計算では、仲介手数料は諸費用に入れています。土地代は、土地そのものの代金です。見積書では、土地代と諸費用が分かれているか、確認してください。

Q. 諸費用は、本当に10％ですか？

A. 10％は、この記事の計算のための仮の数字で、あくまで目安です。実際の諸費用は、ローンの借り方、保険、登記の内容で変わります。住宅会社に、諸費用の見積もりを、資金計画の中に入れてもらうと、確かな数字が分かります。

Q. すでに土地があります。この記事は関係ありますか？

A. 土地代の逆算の部分は関係しません。建物の予算を決める部分は、同じです。土地がある方の進め方は、土地がある人の家づくりの進め方で書いています。

まとめ

• 土地込みの予算は、土地代、建物本体、付帯工事、諸費用の4つ
• 逆算は、総額→諸費用→土地代→建物の順
• 土地込み3,000万円で土地代1,000万円なら、建物本体は約1,420万円（仮の計算。諸費用は総額の10％を目安）
• 土地代が上がると、その分、建物が小さくなる
• 足りないときは、土地→建物の大きさ→仕様の順に見直す。外構は削らない
• 土地を決める前に、建物の概算を出してもらう

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注意事項

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例：「日中は電話に出られないことが多いため、ご連絡はメールのみでお願いします。」

例：「検討し始めたばかりでゆっくり考えたいので電話は不要です。気になる場合はこちらから連絡します。」

備考欄に書いても、電話が必ず止まるわけではありません。申し込みは、ご自身の判断で進めてください。

この記事の金額は、説明用の仮の計算です。諸費用の10％も、あくまで目安です。実際の金額は、土地と住宅会社のプランによって変わります。