住宅ローンの基礎｜金利の見方と、無理のない返済の考え方

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家づくりを考え始めると、多くのご家族が、住宅ローンのところで手が止まります。「変動と固定、どっちがいいの？」「年収から見て、いくらまで借りていいの？」と、迷いやすいテーマです。

この記事では、「こう借りれば正解」とお伝えするつもりはありません。次の2つを、順番にご紹介します。

• 住宅ローンを、3つのポイントに分けて見る方法
• 「借りられる額」と「無理なく返せる額」を、分けて考える方法

金利や税金の制度、審査の条件は、金融機関や時期によって変わります。具体的な数字は、住宅会社や金融機関に確認してください。

住宅ローンは、3つに分けると分かりやすい

住宅ローンの話は、次の3つに分けると整理できます。

• 借入額：いくら借りるか。頭金をいくら出すかで変わります。
• 金利：借りたお金に対して、1年あたり、どのくらいの利息がつくか。
• 返済期間：何年かけて返すか。長いほど、毎月の返済は少なくなります。ただし、利息の合計は増えます。

私の担当するお客様では、最近の子育て世代は、40年返済を選ぶ方が最も多いです。商品によっては、35年など、それより短い期間もあります。長ければ必ず得、ということはありません。毎月の返済額と、利息の合計の、両方を見てください。

金利と期間で、毎月の返済はどう変わるか

3,000万円を借りた場合の例です。金利がずっと同じで、毎月同じ額を返す方法（元利均等返済、ボーナス返済なし）で計算しています。

金利が違う場合（返済期間は35年）

金利が1.25%から3.0%に上がると、毎月の返済が約2万7,000円増えます。

返済期間が違う場合（金利は1.25%）

期間を35年から25年に縮めると、毎月の返済は約2万8,000円増えます。そのかわり、利息は約210万円減ります。

実際の金利は、金融機関や、借りる人の条件で変わります。表の金利は、あくまで例です。

建物の総額の内訳は、こちらの記事で整理しています。ローンの額は、総額とセットで考えます。

注文住宅の総額、本体価格だけで安心していいのか｜内訳の見方を整理する

土地を先に契約する場合の、支払いの流れと資金の用意については、こちらの記事があります。

土地の決済スケジュールと資金計画｜つなぎ融資を知っておくと慌てずに済む

金利のタイプは、家計に合うかどうかで選びます

迷いやすいのは、金利のタイプです。代表的なものは3つです。どれが優れている、ということはありません。

変動金利

借り始めの金利が、低めに出やすいタイプです。そのかわり、将来の金利が上がると、返済額が増えることがあります。

多くの銀行の変動金利では、金利が上がっても、返済額が見直されるのは5年ごと、増える幅も直前の1.25倍（125%）まで、というルールがあります。商品によって異なります。ただし、そのあいだに増えた利息は、あとで返済に回ることがあります。

自己資金に余裕がある、繰り上げ返済をしやすい、家族の働き方が、これから変わりそう、というご家庭で、選ばれることがあります。

全期間固定

借りた時点で、返済が終わるまでの金利が決まります。毎月の返済額が変わらないので、家計の見通しが立てやすいタイプです。借り始めの金利は、変動より高めになることがあります。

固定期間選択

最初の数年だけ金利を固定し、そのあとに、金利を選び直すタイプです。子どもの教育費が重なる時期だけ、毎月の返済を読みやすくしたい、という使い方があります。固定の期間が終わったあとの金利は、そのときの状況で変わります。

「今の変動金利が低いから」だけで決めるのは、おすすめしません。先の表のように、金利が上がると、毎月の返済は変わります。もし金利が上がっても、生活費や貯金に余裕が残るかを、先に確かめてください。試算は、金融機関や住宅会社に、同じ条件で出してもらってください。

「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別です

銀行の審査では、年収に対して、1年間の返済額がどのくらいの割合か（返済負担率）が見られます。年収の何倍まで、という話が出ることもあります。

ただ、貸してもらえる上限と、家族が無理なく返せる額は、同じではありません。上限いっぱいで借りると、家を持ったあとにかかるお金と、ぶつかります。

• 固定資産税（毎年かかります）
• 家の修繕・メンテナンス
• 子どもの進学
• 車の買い替え
• 老後の備え

近年は、建材の値上がりで、最初の見積もりより総額が増えることがあります。予算には、余裕を持たせてください。

建材価格の上昇が、なぜ今の家づくりに関わってくるのか｜今起きていることの整理

「毎月いくらなら続けられるか」から決める

借りられる額から決めるのではなく、毎月の返済から逆算する方法があります。

1. 今の家賃（または住居費）を書き出す
2. 毎月、貯金に回せている金額を書き出す
3. 1と2を足した額が、毎月の返済の、一つの目安になります
4. そこから、固定資産税や修繕費の分を、少し引いておく

たとえば、今の家賃が8万円で、毎月5万円を貯金しているなら、合計13万円です。ここから、固定資産税や修繕費の分を引いて、毎月の返済の目安を決めます。

家賃は、ローンの返済のかわりになります。ただし、家を持つと、家賃にはなかった費用が加わります。その分は、必ず引いておいてください。

減税と団信も、確認しておきましょう

住宅ローンには、借り方のほかにも、確認したい制度や保障があります。内容は、制度の改正や、商品の見直しで変わります。

住宅ローン控除（減税）

年末のローン残高に応じて、所得税や住民税が、一定の期間、差し引かれる制度です。国土交通省の令和8年度税制改正の資料では、控除率は0.7%です。借入限度額と控除期間は、入居の年と、家の省エネ性能、新築か既存かで変わります。適用は、令和12年（2030年）の入居分まで延長されています。家の仕様と、関係することがあります。

出典：国土交通省「住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（所得税等）」別紙1（令和8年度税制改正、閲覧日2026年10月22日）https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001975750.pdf

最新の条件は、住宅会社や、税の専門家に確認してください。

団体信用生命保険（団信）

ローンを借りた人が亡くなったり、重い障害になったりしたときに、ローンの残りが、保険で支払われる仕組みです。多くの住宅ローンで、加入が条件になっています。

がんなどの保障を、金利の上乗せで付けられる商品もあります。付けるかどうかに、正解はありません。保障の範囲と、毎月の負担の増え方を並べて、選んでください。内容は、金融機関ごとに違うので、商品ごとに確認してください。

プランをお願いするときに書く条件（資金計画の例）

条件は、5〜6つくらいにまとめると、お願いしやすくなります。金利のタイプだけを書くと、建物の総額とのバランスが見えにくくなります。

次の項目が目安です。

1. 土地の有無（あれば広さ。なければ、希望する土地の例）
2. 家の広さと階数
3. 予算の上限（建物だけか、土地・外構を含むか。上限のイメージだけでも構いません）
4. 毎月の返済で、続けられそうな額のイメージ（はっきり決まっていなくても大丈夫です）
5. 金利のタイプで、気になっていること（変動と固定、両方の考え方を知りたい、など）
6. 避けたいこと（返済額が上限いっぱいになる、内訳が分からない、など）

要望欄に書く例

家の広さは30坪前後、2階建て、4人家族です。予算は、建物と土地を合わせて◯◯万円くらいを考えています。毎月の返済は、無理なく続けられる範囲にしたいので、変動と固定、それぞれの考え方で、資金計画をいただけると助かります。総額の内訳（建物・外まわり・諸費用）も、分かるようにしてもらえると参考になります。

連絡方法を伝える例

日中は電話に出られないことが多いため、ご連絡はメールのみでお願いします。

検討し始めたばかりでゆっくり考えたいので、電話は不要です。気になる場合は、こちらから連絡します。

同じ条件で、間取りと資金計画を並べて見る方法は、こちらの記事でも紹介しています。

住宅展示場に行く前に、間取りを無料で作ってもらう方法

会社の種類（ハウスメーカーと工務店）の違いは、こちらの記事にまとめています。資金計画の出し方は、会社の種類だけでは決まりません。

ハウスメーカーと工務店、どちらが合うか｜規模より先に見ておきたい違い

よくあるご質問

変動と固定、どちらが得ですか？

どちらが得かは、将来の金利で決まるので、今は分かりません。「返済が増えても耐えられるか」と「毎月の返済を、先に決めておきたいか」のどちらを大事にするかで、合うタイプが変わります。同じ条件で、両方の試算を出してもらい、比べてください。

年収の何倍まで借りてよいですか？

倍率より、毎月の返済額から決めるほうが安心です。審査で借りられる額と、無理なく返せる額は、同じではありません。家を持ったあとの出費も入れて、毎月いくらまでなら続けられるかを、先に決めてください。

頭金は、多いほどよいですか？

頭金を多く出すと、借りる額は減ります。ただし、手元の現金も減ります。病気や仕事の変化、家の修理など、急な出費に備える現金は、残しておいてください。土地を先に買う場合は、土地の支払いの時期によって、必要な現金の額が変わります。

住宅ローン控除があるなら、借入は多いほうが得ですか？

控除は、借入を増やす理由にはなりません。戻る額は、年末の残高の一定の割合です。借りる額が増えると、返済の負担も増えます。控除の最新の条件は、税の専門家に確認してください。

まとめ

• 住宅ローンは、「借入額」「金利」「返済期間」の3つに分けて見る
• 金利が上がると、毎月の返済は増える。上がったときの家計を、先に確かめる
• 「借りられる額」ではなく、「毎月いくらなら続けられるか」から決める
• 建物だけでなく、土地・外まわり・諸費用を含めた総額で見る
• 金利のタイプに、正解はない。家計に合うものを選ぶ

具体的な条件は、住宅会社と、金融・税の専門家に確認してください。

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住宅ローンの金利、審査、税制、保険の扱いは、金融機関や制度の時点で変わります。この記事は一般的な整理であり、個別の助言ではありません。最新の条件や、ご自身の場合の数字は、住宅会社と、金融・税の専門家に確認してください。